1.     Het huis van 115 m² en een parkeerplaats voor de deur

Veel mensen die aan de knoppen draaien om het woningtekort te verkleinen (diverse gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars en traditionele bouwbedrijven) denken nog steeds aan woningen van 115 m² tot 125 m² woonoppervlak, mét een parkeerplaats voor de woning. Waarom?

Weten zij niet dat er een grote bevolkingsgroep is die hier helemaal niet aan mee wil doen, voor wie dit financieel totaal onhaalbaar is of niet ideaal qua oppervlakte? Weten zij niet dat er zoveel mensen zijn die gewoon een eigen huis willen_ punt?

Gemiddeld wonen Nederlanders het ruimst in heel Europa. Daarnaast bestaat een kwart van de Nederlandse huishoudens uit één- of tweepersoonsgezinnen. Kleinere woningen lijken dus een logische eerste stap. Door compacter te bouwen, kun je veel meer (gestapelde) woningen op hetzelfde stukje grond realiseren en zijn de kosten lager voor de bewoner. Laten nou net de conceptueel en modulaire bouwers hier goed in zijn.

Een hogere woningdichtheid zorgt voor meer rendement qua aantal woningen en verlaagt de ontwikkelingskosten. Dit moet echter wel in balans blijven met leefbaarheid: groenvoorzieningen en gemeenschappelijk en lekker leven zijn essentieel. Deelauto’s, minder parkeerplaatsen, maar vooral een snelle verbinding met het openbaar vervoer, aantrekkelijke wijkvoorzieningen en goed aangelegde fietspaden zorgen voor meer woningen, maken de investering aantrekkelijker en verlichten de druk op het klimaat.

2.     Location, location, location

Maar waar dan te bouwen met deze hoge dichtheid? Te nat, netcongestie, lawaai, verkeersdrukte, stikstof, klachten van omwonenden, vergunningen, grondprijzen: het vinden van een geschikte locatie is geen gemakkelijke opgave.

Mede daarom wordt er steeds vaker gebruik gemaakt van tijdelijke vergunningen voor de plaatsing van woningen, waarbij nog enige flexibiliteit in het bestemmingsplan mogelijk blijft. Erfpacht wordt hierdoor steeds vaker ingezet. Het voordeel hiervan is dat een wijk dan vaak reeds binnen twee jaar gerealiseerd kan worden. Het verstrekken van hypotheken en NHG wordt steeds vaker mogelijk, dank aan onder andere de Tiny House bewoners. Of deze tijdelijke oplossing voor iedere bewoner ideaal is, is natuurlijk een andere vraag. Maar als de nood hoog is…
De eis voor een woning op een tijdelijke locatie is dat het verplaatsbaar of demontabel moet zijn. Hulde aan de tiny houses en flexwoningen!

Grote voordeel als het te nat wordt: de flexwoning kan verplaatst worden.
Stikstof? Prefab en zoveel mogelijk biobased bouwen helpt en het geeft minder overlast aan de omliggende wijk.

Netcongestie? De meeste type woningen die ik heb gezien waren zeker niet niet off-grid. Wat ik vaak zag, waren lucht-lucht warmtepompen, WTW-systemen en soms PV-panelen. Dit maakt netcongestie nog steeds een flinke bottleneck.
Netcongestie los je zeker niet snel of goedkoop op door iedereen een woning van 125 m², een laadpaal en tien PV-panelen aan te bieden. De oplossing ligt in de basis: minder gebruiken. Bouw compact, biobased, passief, met een goede bouwschil, zonder mega glaspartijen, en met een overstek boven de ramen.  Daarmee schrap je de overkill aan installaties waaronder airco’s. Zo kunnen er meer woningen  aan het net.

3.     Een integraal en duurzaam team

Yes, er is een locatie, we gaan compacter en zoveel mogelijk biobased bouwen, waarom duurt het dan nog zoooooo lang?

Indien alle partijen die nodig zijn om een wijk neer te zetten veel te laat en los achter elkaar worden ingeschakeld door gemeenten, corporaties of ontwikkelaars, kunnen zij niet meedenken met het hele wijkplan. Keihard vasthouden aan vastgestelde programma van Eisen zonder informatie te winnen bij het team helpt ook niet.

Dus om eerst met 1 partij om tafel te zitten (bv. de grondwerker), en dan de volgende partij (bv. de NUTS), en vervolgens (de architect en landschapsarchitect), en dan pas de volgende (de bouwpartij)… Dan stopt het  plan op de eisen/ voorwaarden van 1 voorgaand bedrijf, moet men opnieuw naar de tekenkamer en start het hele proces weer van voor af aan waarmee de kosten en de tijd enorm oplopen. Om nog niet te spreken over de marges die elke losse partij op het project gooit.  Na het bijwonen van diverse bijeenkomsten blijkt het efficiënter om een integraal team op te zetten en dat team vast te houden: project na (deel)project. Dan kan je van projecten leren, versnellen en kosten drukken.

4.     Ontelbare bouwvarianten en  kopersopties

Het integrale team zit er klaar voor, de woningen worden vormgegeven. En dan is er weer vertraging: varianten. Denk aan trapgeveltjes, erkers, andere dakvorm, afwijkende kozijnen ,afwijkende  maten. De afgelopen jaren heb ik mij persoonlijk rot gelachen om het aantal bij het bouwen van woningen. De projectontwikkelaar is trots, de gemeente heeft zijn nek uitgestoken met de welstandscommissie.  Allemaal leuk, maar het betekent weer extra overleguren en -tijd. Natuurlijk moet een wijk er mooi en passend uitzien, maar dat kan grotendeels al met diverse gevelmaterialen, verspringingen/ gedraaide opstelling van standaard woningen, veel groen in de wijk middels een goede landschapsarchitect. 

De kopersopties voor de bewoners vervolgens hoeven er geen duizenden te zijn. Ja werkelijk, duizenden zijn het soms. De kopersopties voor de klant? Die ziet door de bomen het bos niet meer. Deze kiest vaak meer opties dan nodig, om er zeker van te zijn dat hij aan alles heeft gedacht. De bouwwereld vergelijken varianten en opties graag met de automotive industrie. Hierbij heb je een basis auto en kan je veel opties kiezen om deze naar jou zin te maken. Wordt de woning betaalbaarder en sneller gereed? Absoluut niet.
Aanbeveling om sneller en goedloper te bouwen: Schroef het aantal varianten en kopersopties drastisch terug.

5.     Weg met het negatieve imago van een flexwoning

Na het bezoeken van de drie beurzen, gesproken te hebben met ontelbare woningzoekenden en diverse partijen te hebben gesproken (en ervoor en ermee te hebben gewerkt) die ervoor moeten zorgen dat er woningen worden gebouwd, is de (grotendeels) prefabwoning en met name biobased prefab toch een hele mooie positieve en betaalbare bijdrage aan het woningtekort.

Echter worden deze woningen vaak weggezet onder de naam flexwoning met een negatieve lading. Alsof het geen volwaardige woningen zijn? Maar het flex slaat op de verplaatsbaarheid van  de woning. Echter moeten de woningen allemaal aan het bouwbesluit van nu voldoen mét een lange levensduur, duurzaam energiesysteem en brandwerendheid. Omarm de flexwoning.

Conclusie betaalbaarheid en snelheid

Levertijden kunnen variëren van een week tot enkele maanden en kosten €30.000,- voor een studio tot circa €180.000,- voor een complete eengezinswoning van 90 m2, afhankelijk van de grootte en het wensenpakket, let wel: ZONDER grond!

Hoe komt het dat een gemiddelde nieuwbouwwoning dan toch €493.000,- kost?
De grond is duur (zeker in grote steden), het aantal vierkante meter van de gemiddelde woning is groter, gemiddeld wordt er niet gebouwd middels conceptuele bouw (nog slechts 25%).

Arbeidsuren en grondstoffen zijn schaarser en duurder geworden en worden wellicht nog duurder. Dus compact, prefab in fabriek, modulair, biobased met grondstoffen uit de regio in samenwerking met boeren en verplaatsbaar bouwen biedt een uitkomst. Dan kan het goedkoper en sneller.  

Om de 900.000 woningen te halen voor 2030? Dat zie ik helaas niet gebeuren, ook niet door toevoeging van traditionele bouw en renovatie. Op gebied van betaalbaarheid liggen echter enorme kansen.

Tamara Collette – Small Footprint Design

PS1. Dit is puur hoe ik de informatie heb verwerkt na het bezoeken van 3 grote events, gekoppeld aan mijn werkervaring in energietechniek en bouw. 
PS2. Commentaar is altijd welkom, ik leer graag en wil ieders visie graag begrijpen en ook mijn visie bijstellen bij goede input. Haatdragende reacties leveren mij echter persoonlijk niet de grootste leermomenten op.
PS 3. Achterliggende gedachten:

• Ik dank hierbij alle Tiny House bouwers en bezitters die het voortouw hebben genomen en blijven nemen om de traditionele manier van denken lekker op te schudden
• Het stoppen met tegenstrijdige of onduidelijke wetgeving omtrent bouwen helpt ook enorm. Zo is de omgevingswet een goed voorbeeld…
• Laat de corporaties altijd doorbouwen en draai die niet de nek om

Moeten we niet gewoon met zijn 10-en in een huis wonen?